¿Tiene usted una demanda Hipotecaria?

 

 

 

 

 

 

 

 

¿Tiene Usted una demanda Hipotecaria?

 

Es muy común que cuando alguna persona se le ha autorizado un crédito Hipotecario por cualquier Institución no sea lo suficiente escrupulosa como para cuestionar hasta el más mínimo detalle del contrato que firmó o esta por firmar. Pues es ahí, en la razón y el escrutinio donde nacen verdaderas decisiones. Pues se supone que no hay duda con los términos financieros, así como sobre el alcance legal del Contrato que se firma.

 

En la mayoría de los casos, cuando se ha aprobado un crédito Hipotecario, lo primero que surge son las emociones, que se manifiestan en festejo, inauguración etc., y se olvida la parte medular del acto mismo. Podría pasar años sin que se le haya dado una sola lectura al Contrato o, en el peor de los casos, de que nos demos cuenta que ni siquiera contamos con el documento Notarial. Y es solo cuando surgen los requerimientos de pago cuando nos comenzamos a interesar en obtenerlo y entender lo que en él quedo fijado. Negligencia tal que, por insignificante que parezca, puede llevarnos a perder la vivienda.

 

Adquirir un Crédito Hipotecario, podría significar, para alguien que tiene trabajo estable, la salvación para no seguir pagando renta de una casa, garantizado a la vez la posesión de otra, con intención de cumplir con las obligaciones contraídas y asegurar a su vez la futura propiedad del inmueble en cuestión. Pero para una persona cuyo trabajo no es estable, significa una deuda impagable de muchos sacrificios y carencias que lo agobiará hasta la muerte. Esta última, en algunos casos, viene a extinguir la obligación. Pero no es el caso complicarse la existencia, ni mucho menos la de terceros al haber optado en adquirir un Crédito Hipotecario, y haber caído en mora, sino en darle una solución conveniente y viable.

 

Cuando se piensa en un crédito, se presume que no se tiene la liquidez total para adquirir un bien determinado. Se sabe igualmente que es a corto o largo plazo, y que dependiendo de ello va a resultar el costo total del financiamiento. Asimismo, se tiene conocimiento de que el crédito va a generar intereses ordinarios y quizá moratorios, etc., y que además este financiamiento indudablemente va a permitir de modo alguno, que podamos satisfacer otras necesidades de la familia, asentados ya en una vivienda “digna”.

 

Ahora bien, todo acto jurídico de esta naturaleza debe constar por escrito en instrumento privado o público, del cual una copia debiera quedar en poder del acreditado, En él se encuentran asentados los derechos y las obligaciones que el acto origina para cada una de los contrayentes, así como también se establece la competencia y sobre todo las causales de rescisión, que son en definitiva las que conllevan a la parte actora a enderezar la demanda.

 

Pero qué sucede cuando se ha incumplido con los pagos fijados en el contrato de Otorgamiento de Crédito con Garantía Hipotecaria? En primer lugar, si bien nos va, aparecen los requerimientos extrajudiciales en nuestro domicilio y/o la demanda Hipotecaria. Se supone que lo primero que deben hacer las Instituciones –lógicamente- es requerir extrajudicialmente al acreditado para que haga sus pagos. Después, pero mucho después, como último recurso debe requerírsele por la vía judicial. Esto debería ser así para no lesionar los derechos de los acreditados. Pero el que se le requiera por la vía judicial el cumplimiento de lo pactado en el contrato de otorgamiento de crédito va a depender de la legislación Civil de cada Estado. Muchos sí lo legislan, algunos otros no, como el caso de Oaxaca. Ello da pie a que se cometan irregularidades. Por ejemplo, la de enderezar la demanda argumentando que ya se han hecho labores extrajudiciales presentando un requerimiento leonino que no se llevo a cabo en la realidad, para agregarlo al escrito inicial de demanda y así darle continuidad al juicio.

Ahora bien, es necesario identificar el tipo de Institución que otorga los créditos. A primera vista se pueden distinguir las lucrativas y las de “carácter social”. Entre las primeras encontramos a los Bancos, Instituciones Financieras, y de las segundas podemos señalar al INFONAVIT y al ISSTE, entre otras. Si tenemos bien claro esta distinción podemos visualizar la probable mecánica a seguir de las Instituciones para el cobro extrajudicial y judicial de los pagos que usted supuestamente ha incumplido. Por ello hay que tener presente ésta distinción, pues así sabemos los procesos de cobro de cada una de las Instituciones. No obstante, el que el crédito sea de carácter Social no implica para nada el incumplimiento doloso de lo pactado en el contrato de origen, pues sin más no deja de ser un contrato cuyo cumplimiento es exigible por vía Judicial.

 

La primera reacción cuando alguien nos dice que estamos demandados, es eminentemente emotiva, unos experimentamos algún tipo de depresión que nos conduce a huir del problema ignorando cualquier tipo de requerimiento del despacho requeriente, otros reaccionan violentamente complicando una solución favorable.

 

Pero qué significa realmente “estar demandado. El estar demandado es una situación de hecho y de “derecho” que acciona la parte requeriente para obligarnos y sujetarnos a seguir un juicio ante los Tribunales. Lo que nos obliga a reaccionar, pues de alguna manera esta afectando nuestra esfera de vida. Pero cómo saber que realmente esta uno demandado. La primera seña, como rasgo particular, es que el crédito se encuentra asignado a un despacho judicial, de lo cual podemos sólo inferir que probablemente este demandado y apunto de demandar. Por lo que él o los requerimientos de un despacho judicial no son causa suficiente para determinar con certeza que el crédito en cuestión esté demandado. Se sabe con exactitud que el crédito esta demandado cuando alguien que se dice ostentar la figura de ejecutor del Juzgado X, toca a la puerta y nos entrega una serie de documentación, en donde se incluye el escrito de demanda y el auto de inicio ** señalando el Juzgado, la Secretaria y el número de expediente con que quedo radicado el Juicio** haciéndonos mención de los días que tenemos para contestar la demanda.

 

Ahora bien con el escrito de demanda y demás anexos que se nos entregue podemos saber con exactitud el motivo por el cual se nos esta demandando, y es entonces cuando sabemos también con certeza que hay una demanda en contra. 

 

 

Pero eso no termina ahí, entre la admisión de la demanda por parte del Juez y el conocimiento que tengamos de ella hay un abismo en donde se puede atentar contra nuestros derechos, sobre todo contra el derecho individual de nuestra Garantía de Audiencia, pues cabe la posibilidad que se nos notifique con irregularidades y fuera de las formalidades que marca la Ley.

 

            Pues bien, dentro del bagaje conceptual jurídico, una de las figuras más importantes y quizá la más delicada del procedimiento judicial, se denomina Emplazamiento.Según el diccionario de la Real Academia Española, emplazar significa citar al demandado con señalamiento del plazo dentro del cual necesitará comparecer en el juicio para ejercitar en él sus defensas, excepciones o reconvenciones. En otras palabras, se entiende por tal, al plazo que el Juez otorga a la parte demandada para que conteste la demanda después de que ésta ha sido notificada legalmente y con todas las formalidades de Ley de la existencia de una demanda en su contra. Esta figura viene a proteger nuestra garantía de audiencia señalada en el artículo 14 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CPEUM) que a la letra dice “Nadie podrá ser privado de la libertad o de sus propiedades, posesiones o derechos, sino mediante juicio seguido ante los tribunales previamente establecidos, en el que se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento y conforme a las leyes expedidas con anterioridad al hecho”. Esta garantía permite que la parte emplazada conozca las causas o motivos que han originado el que se activara el Órgano Jurisdiccional y que además, pueda ser escuchada en un juicio. Para ser más claro, los efectos del emplazamiento son:

 

a)      Prevenir el juicio (Determinar la competencia)

b)      Sujetar al demandado a seguir el juicio

c)      Imponer la carga de contestar la demanda

d)      Originar el interés legal en las obligaciones pecuniarias

 

El que se encuentra sujeto a una relación contractual por motivo de la adquisición de un crédito hipotecario debe poner sumo cuidado en este aspecto, ya que efectuándose el emplazamiento, sino conoce los alcances jurídicos de éste, puede incluso perder la posesión del inmueble en cuestión, habiendo aún errores en el emplazamiento.

 

 

 

Después de que ha quedado debidamente emplazado con las formalidades de Ley, el siguiente paso que debe dar el acreditado es preguntarse seriamente, si en realidad hay alguna causal de rescisión o de vencimiento anticipado que justifique la acción de la parte actora a través de la cual que quiere hacer efectiva la garantía hipotecaria. En ese intervalo de reflexión debemos ser verdaderamente honestos para evitar el riesgo de contestar la demanda sin ningún objeto. Que en lugar de agilizar las soluciones, perjudiquen en demasía.

 

Determinado lo anterior, se sugiere continuar con el análisis del documento base de la acción (Contrato de Otorgamiento de Crédito) y de las pruebas con que la parte actora quiere hacer valer sus pretensiones. Se recomienda que sea asesorado por un abogado. Para ello, es necesario conocer el contenido del instrumento privado o público que se firma, en él se plasman datos como el tipo de crédito que se esta otorgando, el monto del crédito que se otorga, el tiempo por el que se esta otorgando, el número de pagos, la cuota fija mensual, el factor de pago, la tasa de interés aplicable, intereses moratorios, la mecánica para que opere una prórroga (en caso de que la haya),beneficios por caso de incapacidad (en caso de que operen), liberación de adeudo por fallecimiento o invalidez (en caso de que opere), seguro contra daños; causales de rescisión, hipoteca, competencia, datos generales de las partes así como el número de registro, volumen y datos del Registro Público de la Propiedad en el que queda asentado.

 

Una vez que se ha contestado la pregunta y resuelto el proceso a seguir, entonces usted o su abogado deberá entrar al fondo del asunto. Ahora bien, no hay que perder de vista que las pretensiones o prestaciones que la parte actora demanda en su escrito inicial (deben ser) coherentes con lo establecido en el contrato de Otorgamiento de Crédito, pues de lo contrario la pretensión no resultara favorable a la demandante.

Todo contrato debe contener y señalar de manera expresa las causas de rescisión o vencimiento anticipado que originan la acción judicial. Asimismo debe (señalar/contener) el tipo de prestación que puede operar. No hay que perder de vista que el objeto para la parte actora es hacer efectiva la garantía hipotecaria.

 

Si analizamos cuidadosamente nuestro contrato veremos que las causas referidas dan inicio a cierto tipo de prestaciones. P. ej., No puede ser procedente la prestación de “Rescisión de Contrato”, cuando solo aparecen causas de vencimiento anticipado. En éste el contrato se da por terminado antes de plazo. Son dos cosas completamente diferentes. Por su parte aunque ambas persigan el mismo fin, el objeto de la rescisión es devolver las cosas al estado en que se encontraban antes de celebrado el contrato.

La figura de vencimiento anticipado es dar por terminado el contrato antes del plazo pactado, exigiendo el pago total del saldo de Capital, intereses ordinarios, moratorios y demás cantidades que debieran pagarse en términos del contrato. En tanto que en el primero se pretende recobrar el bien inmueble en cuestión, en el segundo, se exige el pago total del adeudo. Dejando como opción para el deudor la entrega física del inmueble, en caso de insolvencia.

 

Un ejemplo muy claro donde la parte actora no enderezo bien su demanda y cuyas prestaciones no fueron coherentes con lo establecido en el Contrato de Otorgamiento de Crédito, y dio como resultado una sentencia absolutoria para la parte demandada- aún cuando ésta no contestó la demanda- se encuentra radicado en el juzgado (X) Secretaria (x) del expediente (X) de fecha treinta de enero del año dos mil nueve en la ciudad de Oaxaca, Oaxaca:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La segunda pregunta es si el juez a quien la parte actora presentó la demanda es competente para conocer del asunto.

Pero en qué puede ayudarnos a contestar esa simple cuestión? Veamos:

Anteriormente, señalamos como uno de los efectos del emplazamiento: “El sujetar al demandado a seguir el juicio en el lugar donde se presento la demanda”. Lo cual podría ser demasiado desgastante para el demandado si el domicilio de éste se halla a una distancia considerable del lugar donde se enderezó el juicio.

Por lo general en los créditos P. ej., de INFONAVIT, el domicilio particular del demandado coincide con el de la ubicación del inmueble..

Ahora bien, en todo contrato, en el apartado de ESTIPULACIONES COMUNES, se señala de manera expresa los Tribunales a los que los contrayentes se sujetan para todo lo relacionado con el mismo. Es común que la parte actora señale a los Tribunales del Distrito Federal, de México, o a los Tribunales del Distrito Judicial del centro de la capital del estado en cuestión. Sin embargo, en escasas ocasiones se señala como competentes a los Tribunales del Estado donde encuentra el inmueble. Por ejemplo, un inmueble que se encuentre en el fraccionamiento Zapandu de la ciudad de Juchitán de Zaragoza. Pero esos casos, repito, son muy pocos. Por ello, es preciso analizar nuestro contrato de origen, y ser cuidadosos al sujetarnos a la competencia de un Juez.

 

Un juez es competente de conocer un asunto en función de cuatro criterios, que son:

1.- La materia

2.- El grado

3.- El territorio

4.- La cuantía o importancia del asunto

 

En cuanto a la competencia por materia, esta surge como resultado de la complejidad y especialización de la vida social moderna, que requiere la división del trabajo de los jueces. Cuando los lugares son pequeños es posible que el órgano sea Mixto, es decir, que el Juez puede conocer tanto de las cuestiones civiles como penales. Cuando el lugar se va desarrollando, entonces aparece la división de los jueces; y es por ello que encontramos los Juzgados de lo Civil, de lo Familiar, de los Penal, de lo laboral etc.,

 

En lo que respecta a la competencia por grado, este se refiere a la instancia. En un juicio hipotecario, es el Juez de lo civil de primera instancia quien conoce del asunto. Recurrimos al Juez de Segunda Instancia cuando hemos recibido algún agravio dentro del procedimiento del Juez de Primera Instancia.

 

El tercer criterio; competencia por territorio, obedece a una división geográfica del trabajo judicial. De esta manera cada Estado o Entidad Federativa tiene circunscripciones territoriales bien definidas, mejor conocidas como Distritos Judiciales, así, en el estado de Oaxaca, tenemos a Distritos como San Juan Bautista Coixtlahuaca,, Cosolapa, Ejutla de Crespo, Etla, Huajuapan de León, Huautla, Ixtlan, Santiago Jamiltepec, Juchitan, Tehuantepec, Nochixtlan, Pinotepa, Juquila, Matías Romero, etc con sus propios municipios, Agencias Municipales, Agencias de Policia y Núcleos Rurales. Los jueces de estos Distritos son competentes para conocer de un asunto, según lo regulado por el Código de Procedimientos Civiles vigente en la Entidad.

En cuanto al último criterio: el de la competencia por cuantía o importancia del asunto.- En casi todos los sistemas judiciales se han creado órganos judiciales para conocer de asuntos de mínima cuantía. P ej., Jueces de Paz o Jueces Municipales.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Una de las formas de terminación de un conflicto legal es el Convenio Judicial. Muy común en los juicios ordinarios civiles y sumarios Hipotecarios, en donde hay una garantía Hipotecaria.

 

Después de que el acreditado ha sido llamado a juicio a través del emplazamiento, debe poner atención a los términos para contestar la demanda y/o presentar el convenio ya firmado por las partes que intervienen en el juicio, a saber; El apoderado legal de la Institución que otorgo el crédito, el acreditado, y en su caso su cónyuge.

Según la Ley el término para dar contestación a la demanda en un juicio ordinario es de 9 días; y para los sumarios de 5. (XXXXX distancia) . En ese lapso el demandado y/o la parte actora deben presentar el convenio para su posterior ratificación ante el juez.

 

Es conveniente, que el convenio sea presentado por el demandado, acompañado de una sencilla promoción (escrito) en donde se dé por sabido del juicio y señale dirección para las consecuentes notificaciones, porque puede suceder que la parte actora no presente el convenio al juez dentro del término, lo cual perjudica en demasía al demandado, pues se le tendrá como rebelde dentro del juicio, lo que traería como consecuencia que las notificaciones se le hagan por estrados***, y que sin saberlo, se dicte sentencia condenatoria.

 

El convenio como ya se dijo es un modo de terminar una controversia, y en él se incluyen tanto derechos como obligaciones: “El convenio es el acuerdo de dos o mas personas para crear, transferir, modificar o extinguir obligaciones.”

Es necesario tomar en cuenta que los contratos o convenios se perfeccionan por el mero consentimiento; con excepción de aquellos que deban revestir una forma establecida por la Ley.

 

En el caso de un convenio judicial, éste deberá firmarse con posterioridad a la diligencia de emplazamiento. Luego deberá ponerse a consideración del Juez, el cual dará fecha para que los contrayentes (partes signantes en el convenio) lo ratifiquen en su contenido y firma.

 

En todo convenio de carácter judicial se inserta una cláusula que dice que en caso de incumplimiento del convenio por parte del acreditado, quedará rescindido el convenio, además que penaliza o advierte que el acreedor se adjudicará el bien inmueble en cuestión.

 

Por ello, aunque el convenio o transacción judicial, es una forma legal de terminación del conflicto en sentido estricto, lo cierto es que también es una forma de nacimiento de una obligación sometida a consentimiento del Juez cuyo incumplimiento sería desastroso.

 

Por lo general las cláusulas de los convenios vienen predispuestas , y el acreditado suele correr el riesgo de aceptar cláusulas abusivas que produzcan un desequilibrio importante que ha de sufrir, ya bien por la disminución de sus derechos, o por el aumento de los derechos del acreedor, bien por ambas cosas.

Acudir a la firma de un convenio, siempre es recomendable que el acreditado sea acompañado por un asesor jurídico, o un abogado que pueda interpretar el contenido y los alcances del mismo.

 

Ahora bien, cinco son las cosas en las que debemos poner suma atención y que forman el backbone (la medula) del convenio son: (desarrollarlo mas)

-         El reconocimiento de adeudo

-         La mecánica para el incremento del saldo insoluto.

-         Los intereses Ordinarios y moratorios. Recapitalización

-         La cantidad de pago mensual y modo de hacerlo

-         La cláusula que penaliza el incumplimiento

-         La capacidad de pago para enfrentar dicho compromiso.

 

En cada uno de los puntos anteriores, hay que ser muy concienzudo, de lo contrario, como ya dijimos, estaremos firmando nuestra propia condena en detrimento de nuestro patrimonio.

 

EN RESUMEN: UN CONVENIO PUEDE EL MOMENTO AYUDARNOS A SALIR DEL PROBLEMA, PERO CON EL SE DEFINE EL RESUTADO FINAL.